Aplicação de técnicas de análise multivariada em avaliações de imóveis

Abstract

A determinação das variáveis explicativas que influenciam o valor de um imóvel é uma das dificuldades existentes nas avaliações imobiliárias. Objetivou-se neste trabalho a obtenção de modelos de Regressão Linear Clássica subsidiados pelo uso de Técnicas de Análise Multivariada para avaliação de apartamentos. Para tanto, procedeu-se inicialmente à revisão bibliográfica, contemplando mercado imobiliário, avaliação imobiliária e técnicas de análise multivariada, tais como Análise de Componentes Principais, Análise Fatorial e Análise de Agrupamento. Posteriormente fez-se a caracterização da área de estudo, bairro Centro de Florianópolis, e uma análise do modelo utilizado na avaliação dos apartamentos utilizando métodos estatísticos univariados e multivariados. A Análise Multivariada foi utilizada para estudar as variáveis e determinar as classes homogêneas dos imóveis que compõem a amostra. Após a aplicação da Análise Multivariada foram estimados modelos de regressão para as classes definidas e comparados os resultados com um modelo único para o conjunto da amostra. Foi concluído que o uso da Análise Multivariada colaborou para a melhoraria de determinadas características do modelo de regressão.

Abstract : The determination of the explanatory variables that influence the value of a property is one of the difficulties in the real estate appraisals. The objective of this work was to obtain Classical Linear Regression models subsidized by the use of Multivariate Analysis Techniques for the evaluation of apartments. Therefore, the literature was initially reviewed, including real estate market, real estate appraisal and multivariate analysis techniques, such as Principal Component Analysis, Factor Analysis and Clusters Analysis. Subsequently, the study area, Centro neighborhood of Florianópolis, was analyzed, and an analysis of the model used in the evaluation of the apartments using univariate and multivariate statistical methods was performed. The Multivariate Analysis was used to study the variables and to determine the homogeneous classes of the properties that compose the sample. After applying the Multivariate Analysis regression models were estimated for the defined classes and the results were compared with a single model for the sample set. It was concluded that the use of the Multivariate Analysis help to improve certain characteristics of the regression model.