Valuation: estudo de caso Iguatemi S.A.

Abstract

Encontrar o valor de uma empresa com o menor grau de incerteza é uma tarefa complexa e complicada. O objetivo deste trabalho é determinar o valor justo das ações da Iguatemi S.A. utilizando o método de fluxo de caixa descontado. Esse método auxilia os negócios na busca por rentabilidade e é uma ferramenta essencial para a área de engenharia econômica, uma vez que proporciona estimar o valor de um negócio. Para isso, estudam-se diversos fatores internos e externos à companhia, como histórico, estrutura acionária, governança corporativa, portfólio de empreendimentos, o setor de shopping centers no Brasil e os concorrentes. A análise setorial baseia-se no censo da associação do setor para compreender as tendências que influenciam o setor e em dados econômicos como o IPCA e o PIB por região. A análise financeira abrange receita, custos e despesas, endividamento, lucratividade e rentabilidade, além de uma comparação com seus concorrentes, visando compreender a saúde financeira da empresa e sua capacidade operacional ao longo dos anos. O valuation da companhia foi realizado a partir da projeção do fluxo de caixa da empresa para os próximos cinco anos, trazidos a valor presente, junto com seu valor residual projetado pelo método de cap rate, resultando em um valor de R$ 10,01 bilhões e um valor por unit de R$ 33,32. Para analisar o resultado obtido, é conduzida uma análise de sensibilidade para o WACC e o valor da NTN-B, além de uma avaliação por múltiplos, comparando com a variação do preço da ação no último ano. Conclui-se que a ação está subvalorizada, já que os fundamentos internos sugerem um valor maior do que o preço de tela no momento da análise.

Finding the value of a company with the least degree of uncertainty is a complex and challenging task. The objective of this study is to determine the fair value of the shares of Iguatemi S.A. using the discounted cash flow method. This method assists business in the search for profitability and is an essential tool for the area of economic engineering since it provides an estimate of the value of a business. For this, several internal and external factors are studied, such as history, shareholding structure, corporate governance, portfolio of enterprises, the shopping mall sector in Brazil and competitors. The sectoral analysis is based on the census of the association of the sector to understand the trends that influence the sector and on economic data such as IPCA and GDP per region. The financial analysis covers revenue, costs and expenses, indebtedness, profitability, as well as a comparison with its competitors, aiming to understand the financial health of the company and its operational capacity over the years. The company’s Valuation was made from the projection of the company’s cash flow for the next five years, brought to present value, along with its residual value projected by the cap rate method, resulting in a value of R$ 10.01 billion and a value per Unit of R$ 33.32. To analyze the obtained result, a sensitivity analysis for the WACC and the NTN-B value is conducted, in addition to an evaluation by multiples, comparing with the variation of the share price in the last year. It is concluded that the action is undervalued since the internal fundamentals suggest a higher value than the screen price at the time of analysis.