Modelagem e avaliação de potencial de transformação construtiva: uma análise do Plano Diretor de Florianópolis de 2014

Abstract

Considerado instrumento básico da política urbana, o Plano Diretor reflete as tensões, disputas e forças que o originam. O Plano Diretor de Florianópolis de 2014 (LCM 482/2014) estabelece um modelo de cidade polinucleada, preconizando diretrizes como o preenchimento de vazios urbanos, o adensamento e a consolidação de centralidades pré-existentes, além do condicionamento do desenvolvimento urbano à preservação de aspectos ambientais e culturais. A materialização deste planejamento apoiada-se, entre outros fatores, no estabelecimento dos limites de potencial construtivo, com a definição dos parâmetros equivalentes à Lei de Uso e Ocupação do Solo como integrante do Plano Diretor. Neste contexto, esta dissertação investiga o Potencial de Transformação Construtiva (PTC) de Florianópolis, entendido como a relação entre o estoque de potencial construtivo e o grau de consolidação construtiva urbana. Para isso, foi desenvolvido um modelo de análise baseado na compreensão pormenorizada dos limites de ocupação urbana, no qual são utilizadas técnicas de geoprocessamento para percorrer uma estrutura analítico-exploratória composta por dados cadastrais, restrições ambientais, parâmetros legais e informações do cadastro municipal. O modelo foi então aplicado às Macroáreas de Uso Urbano de Florianópolis, identificando o grau de consolidação dos parâmetros construtivos do Plano Diretor e o respectivo estoque de potencial construtivo em dezembro de 2022. O Potencial de Transformação Construtiva resultante foi então confrontado com os principais dispositivos de acréscimo de potencial construtivo estabelecidos na Lei de alteração do Plano Diretor sancionada em 2023 (LCM 739/2023). Os resultados mostram que, após nove anos de vigência do Plano, em 2022 ainda havia um expressivo PTC em áreas já parceladas e, especialmente na porção continental de Florianópolis. A análise dos resultados indica que apesar do excedente de potencial construtivo, ele é proporcionalmente superior às dinâmicas de crescimento populacional. Além disso, o Plano Diretor de 2023 fundamenta-se na concessão de incentivos que aumentam significativamente o potencial construtivo, sem assegurar a ocupação de imóveis não edificados ou subutilizados da Macroárea de Uso Urbano, uma vez que não instrumentaliza a aplicação de instrumentos urbanísticos como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC). Essa alteração normativa também favorece o espraiamento urbano para outras macroáreas, contradizendo o modelo espacial delineado para a cidade e gerando um Potencial de Transformação Construtiva ainda maior do que o modelado neste estudo. De tal modo, a contribuição do estudo consiste em fornecer subsídios procedimentais e analíticos para o Sistema de Monitoramento e Controle do Plano Diretor, facilitar a visualização dos resultados por meio de mapas, figuras e tabelas, e ampliar o repertório disponível para os processos de planejamento e gestão territorial.

Abstract: Recognized as a fundamental instrument of urban policy, the Master Plan reflects the tensions, disputes, and driving forces behind urban development. The 2014 Master Plan of Florianópolis (Municipal Complementary Law 482/2014) adopts a polycentric urban model, establishing guidelines such as the infill of vacant land, densification, consolidation of existing centralities, and the conditioning of urban expansion to the preservation of environmental and cultural aspects. The implementation of this planning model relies, among other factors, on the regulation of construction potential, through parameters equivalent to zoning laws. Within this context, this dissertation investigates the Constructive Transformation Potential (PTC) of Florianópolis, understood as the relationship between the available construction potential and the degree of constructive consolidation. To this end, an analytical model was developed, based on a detailed understanding of urban occupancy limits. The model employs geoprocessing techniques to explore a structured analytical framework composed of cadastral data, environmental constraints, legal parameters, and information from the municipal cadastre. It was applied to the Urban Use Macroareas of Florianópolis, identifying the degree of consolidation of planning parameters and the corresponding construction potential stock as of December 2022. The resulting Constructive Transformation Potential was then compared with the main mechanisms of additional construction potential introduced by the amendment to the Master Plan enacted in 2023 (MCL 739/2023). The results show that, after nine years in force, the 2014 Plan still left a significant PTC in already subdivided and urbanized areas?particularly in the continental portion of the municipality. The analysis indicates that this construction potential surplus is disproportionately greater than the population growth dynamics. Furthermore, the 2023 Plan is based on incentives that significantly increase construction potential without guaranteeing the development of vacant or underutilized properties within the Urban Use Macroarea, as it does not include mechanisms such as Compulsory Subdivision, Building or Utilization. This legal change also encourages urban sprawl into other macroareas, contradicting the spatial model originally proposed for the city and resulting in an even greater PTC than that modeled in this study. Therefore, the main contribution of this work is to provide procedural and analytical tools for the Monitoring and Control System of the Master Plan, facilitate the visualization of results through maps, figures and tables, and broaden the methodological repertoire available for territorial planning and management processes.