Tutelas provisórias nas ações de rescisão, resolução e resilição de contratos de compra e venda de imóveis

Abstract

O presente trabalho analisa as tutelas provisórias considerando a possibilidade de flexibilidade do sistema em face das necessidades práticas das ações imobiliárias de extinção do contrato de compra e venda. A partir dessa temática, o objetivo geral da presente investigação é constatar os tipos de tutela provisória mais aplicados no processo imobiliário, em específico às essas ações, expor os requisitos utilizados no deferimento das tutelas sob o crivo do modelo constitucional de processo. Para a realização de tal análise, adotou-se o método de abordagem dedutivo e a técnica de pesquisa bibliográfica, com aportes de doutrinas nacional, estrangeira e jurisprudencial. O trabalho está dividido em três capítulos. Os dois primeiros dedicam-se ao estudo processual e material, respectivamente. No primeiro capítulo, considera-se a tutela de urgência antecipada e cautelar, de caráter antecedente e incidental, inclusive a tutela de evidência e a possibilidade antecedente, todas as tutelas em seus requisitos legais. Aborda-se ainda a relação entre essa provisoriedade e os direitos fundamentais do devido processo legal, da razoável duração do processo, da isonomia, do contraditório, da efetividade e da eficiência, atrelado às transações imobiliárias. No segundo capítulo, examina-se a formação do contrato, em seu conceito e concepção, requisitos de formação do contrato de compra e venda, promessa e compromisso vs escritura de compra e venda de imóveis, e ainda, a importância do registro da compra e venda. Passado assim às formas de extinção, sendo a extinção normal aquela que ocorre naturalmente à conclusão do contrato e as demais formas de extinção como anulação e nulidade dos contratos, rescisão, resilição e resolução dos contratos de compra e venda de imóveis. Ao último capítulo, verifica-se então a maior ocorrência de algumas tutelas provisórias atreladas à essas ações, quais sejam: tutela de urgência para restituição imediata dos valores pagos, suspensão das parcelas vincendas, não cadastro no rol de mau pagadores, reintegração da posse, liberação da comercialização da unidade, alteração de índice estabelecido no contrato, averbação premonitória na matrícula, direito de preferência e impedimento de modificação no imóvel litigioso são medidas frequentemente requeridas em ações de resolução, rescisão e resilição de contratos de compra e venda de imóveis, bem como, a tutela de evidência. Nesse sentido, examina-se a amplitude da aplicação da tutela provisória nos contratos de rescisão, resolução, resilição dos contratos de compra e venda de imóveis, bem como, análise, aplicabilidade e harmonia entre as tutelas, até mesmo a possibilidade de inclusão de tutela provisória nos contratos de compra e venda de imóvel como negócio jurídico processual. Alcançados os objetivos, conclui-se ser pertinente padronização jurisprudencial a fim de alcançar maior segurança jurídica e efetividade da prestação jurisprudencial, uma vez que a celeridade, com o deferimento da tutela perseguida, já vem sendo alcançada.

Abstract: This paper analyzes provisional remedies considering the flexibility of the system in view of the practical needs of real estate actions for the termination of purchase and sale contracts. From this thematic, the general objective of this investigation is to ascertain the types of provisional remedies most applied in real estate proceedings, specifically to these actions, to expose the requirements used in granting remedies under the scrutiny of the constitutional model of proceedings. To carry out such analysis, a deductive approach method and bibliographic research technique were adopted, with contributions from national, foreign, and jurisprudential doctrines. The paper is divided into three chapters. The first two chapters are dedicated to procedural and substantive studies, respectively. In the first chapter, urgency relief is considered, both anticipatory and precautionary, of antecedent and incidental nature, including relief by evidence and the possibility of antecedence, all remedies in their legal requirements. The relationship between this provisional nature and fundamental rights such as due process, reasonable duration of proceedings, equality, adversarial process, effectiveness, and efficiency, linked to real estate transactions, is also addressed. In the second chapter, the formation of the contract is examined, in its concept and conception, the requirements for the formation of purchase and sale contracts, promise and commitment vs. deed of purchase and sale of real estate, and also the importance of registering the purchase and sale. Then, moving on to the forms of termination, normal termination being that which occurs naturally upon the conclusion of the contract and other forms of termination such as annulment and nullity of contracts, rescission, termination, and resolution of purchase and sale contracts for real estate. In the last chapter, the greater occurrence of some provisional remedies linked to these actions is verified, namely: urgent relief for immediate restitution of payments made, suspension of due installments, non-listing in the defaulters' list, reinstatement of possession, release of unit marketing, alteration of the index established in the contract, premonitory annotation in the registration, right of first refusal, and prevention of modification to the litigious property are measures frequently requested in actions for resolution, rescission, and termination of purchase and sale contracts for real estate, as well as the relief by evidence. In this sense, the scope of the application of provisional remedies in contracts for rescission, termination, and resolution of purchase and sale contracts for real estate is examined, as well as the analysis, applicability, and harmony between the remedies, even the possibility of including provisional remedies in contracts for the purchase and sale of real estate as procedural legal transactions. Once the objectives are achieved, it is concluded that standardization of jurisprudence is pertinent in order to achieve greater legal certainty and effectiveness of jurisprudential provision, since expediency, with the granting of the sought-after relief, has already been achieved.