Alienação Fiduciária de Bens Imóveis: uma análise da Execução Extrajudicial da Propriedade à luz da Lei n° 9.514/97 e do Tema 982 do STF

Abstract

Esta monografia apresenta como objetivo principal analisar a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis no ordenamento jurídico brasileiro, com foco na dinâmica e nos desafios da execução extrajudicial da propriedade fiduciária prevista na Lei nº 9.514/1997, em confronto com as garantias constitucionais e as interpretações dos tribunais superiores. Para tanto, realizou-se pesquisa dedutiva, constituída pela revisão bibliográfica do Direito Civil, Imobiliário e Processual, à luz dos direitos e garantias fundamentais da Constituição Federal. De maneira complementar, foi realizada pesquisa jurisprudencial para examinar as teses fixadas pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982 (constitucionalidade da execução extrajudicial) e pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095 (prevalência da Lei nº 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor na resolução contratual), juntamente com outras decisões dos tribunais superiores, regionais e estaduais. Conjugando essas informações, foi possível constatar que, embora o procedimento extrajudicial seja constitucional e eficaz para a recuperação do crédito, sua aplicação prática evidencia tensões estruturais e assimetrias na proteção material do devedor fiduciante. Tais desequilíbrios manifestam-se, notadamente, na rigidez procedimental que comumente revela lacunas interpretativas, na efetividade da notificação para purgação da mora e na extensão da exoneração da dívida. Além disso, observou-se que o avanço legislativo, materializado no Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023), buscou modernizar o sistema ao adequar diversos dispositivos da Lei 9.514/97, ainda assim, remanescem discussões latentes que por vezes comprometem a efetividade das garantias conferidas ao devedor. Nesse cenário, constatou-se a necessidade de maior harmonização interpretativa para equilibrar a segurança do mercado com a tutela dos direitos fundamentais do devedor. Nesse sentido, foram analisadas as principais questões práticas e jurisprudenciais, concluindo-se pela relevância do controle judicial a posteriori robusto para coibir abusos e assegurar a transparência do rito executivo extrajudicial.