Aplicação do artigo 413 do Código Civil na resolução dos contratos de compra e venda de imóveis sob o regime da Incorporação Imobiliária: da possibilidade da redução do percentual previsto no artigo 67, § 5º, da Lei nº 4.591/1964

Abstract

This research project aims to analyze the possibility of applying Article 413 of the Brazilian Civil Code to reduce the percentage of retention allowed under Article 67-A, § 5, of Law nº. 4.591/1964, in cases involving the termination of off-plan real estate purchase agreements due to the buyer’s total breach of contract. The study addresses the legal nature of this statutory retention, commonly referred to by the legislator as a “conventional penalty”, but which, from a doctrinal and normative perspective, appears to have a compensatory rather than punitive character. In this sense, the research examines whether such retention may be classified as a contractual penalty clause — comparable, in functional terms, to liquidated damages under U.S. contract law — thus allowing judicial review and possible reduction in cases of excessiveness, or whether it constitutes a statutorily fixed compensatory mechanism, immune from judicial adjustment. The study adopts a qualitative, descriptive and explanatory approach, using the deductive method. The research methodology is based on bibliographic and documentary analysis, including legislation, legal scholarship and relevant court precedents, particularly those related to Brazilian Law nº 13.786/2018 (the so-called “Distrato Law”) and decisions issued by the Brazilian Superior Court of Justice. The central hypothesis is that the retention provided for in Article 67-A, § 5, has a compensatory legal nature, supported by the need to protect the economic and financial balance of real estate development projects and the collective interests of purchasers, especially in developments subject to the separated asset regime (patrimônio de afetação), which resembles, in certain aspects, a segregated estate or project-based asset segregation. The relevance of the study lies in the growing number of contract terminations in the Brazilian real estate market and in the doctrinal and jurisprudential controversies surrounding this matter, seeking to contribute to greater legal certainty in pre-construction real estate transactions by balancing the interests of buyers and developers.

O presente projeto de pesquisa tem como objetivo analisar a possibilidade de aplicação do art. 413 do Código Civil na redução do percentual de retenção previsto no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, nos casos de resolução dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária, quando o inadimplemento absoluto for imputável ao adquirente. O estudo parte da problemática referente à natureza jurídica da referida retenção, frequentemente classificada pelo legislador como “pena convencional”, mas que, sob análise doutrinária e normativa, aparenta possuir caráter eminentemente indenizatório, e não punitivo. Assim, o trabalho busca verificar se tal retenção pode ser enquadrada como cláusula penal, a fim de permitir a sua redução judicial por excessividade, ou se se trata de uma indenização legalmente tarifada, insuscetível de mitigação com base no art. 413 do Código Civil. A pesquisa adota abordagem qualitativa, de natureza explicativa e descritiva, utilizando-se do método dedutivo. Quanto aos procedimentos técnicos, realiza-se pesquisa bibliográfica e documental, a partir da análise de legislações, doutrina especializada e precedentes jurisprudenciais pertinentes ao tema, especialmente aqueles relacionados à Lei nº 13.786/2018 e às decisões do Superior Tribunal de Justiça. Parte-se da hipótese de que a retenção prevista no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 possui natureza jurídica indenizatória, justificada pela necessidade de proteção do equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento e da coletividade de adquirentes, sobretudo em incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, em que os valores pagos financiam diretamente a obra. A relevância da pesquisa justifica-se pelo elevado número de distratos no mercado imobiliário brasileiro e pelas controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais acerca do tema, buscando contribuir para a construção de maior segurança jurídica nas relações contratuais envolvendo incorporações imobiliárias, equilibrando os interesses do adquirente e do incorporador.